Síndicos usam novo Código de Processo Civil para reduzir inadimplência

Nova lei agilizou a cobrança

Por Mayara Subtil, especial para o Correio

A rapidez na forma de cobrança de dívidas de condomínio contribuiu para uma queda expressiva nos índices de inadimplência dos brasilienses, em 2017, na comparação com os dois últimos anos, avalia o Sindicato dos Condomínios do Distrito Federal (Sindicondomínio). De acordo com o sindicato, a taxa atual está entre 12% e 15,6%. Em 2015, o índice bateu o patamar de 25% e, em 2016, 17%. A mudança na legislação alterou a forma de cobrar de quem está inadimplente. Se, antes, um processo demorava mais de dois anos, agora ele pode ser resolvido em três dias.

Desde 2016, quando o novo Código de Processo Civil (CPC) entrou em vigor, os condomínios puderam cobrar a dívida com mais agilidade. Antes, quando os síndicos precisavam recorrer à Justiça para a cobrança, os processos demoravam até dois anos, porque o condomínio precisava provar o débito, esperar a resposta do condômino inadimplente, e aguardar que o juiz mandasse o condômino pagar.

Pela nova lei, a dívida de condomínio virou um título extrajudicial que pode ser executado diretamente. Ou seja, o síndico já pode pedir na Justiça que o condômino pague o que é devido, em um prazo de até três dias. Caso não receba, se iniciam os procedimentos para penhora do imóvel ou, ainda, o bloqueio de contas bancárias. Em situações extremas, o imóvel da dívida pode ir a leilão. A média é que o procedimento esteja concluído em 1 ano e meio.

Síndica de um condomínio em Taguatinga, a dona de casa Maria das Dores Oliveira, 65 anos, fez uso da nova lei para cobrar a dívida de uma condômina. Ela conta que tentou resolver a situação diretamente com a devedora. Sem conseguir acordo, resolveu recorrer à Justiça, quando o novo CPC já estava em vigor.

“Correu rápido o processo. Infelizmente, o apartamento da moradora chegou a ir a leilão”, conta.

Maria das Dores não deixa mais os débitos passarem de dois meses. “Ainda há condôminos com quem consigo conversar, mas, com outros, preciso ser mais rígida. Se eu não tenho o mínimo de retorno, encaminho para a Justiça direto”, diz ela.

Para o advogado Rafael Braga, membro da Comissão de Direito do Consumidor da OAB, com as mudanças, a tendência é que os moradores inadimplentes deem mais atenção à cobrança do condomínio. “O novo CPC tira a sensação de impunidade. Sabendo que a pior forma de quitar a dívida é por o imóvel à disposição da Justiça, os devedores vão se precaver”, explica Rafael.

Ele afirma que a forma antiga não acabará, mas garante que toda negociação com as novas regras se torna simplificada. “A rapidez leva à eficiência. A pessoa vai pensar duas vezes antes de ficar em débito”, opina.

O presidente do Sindicondomínio, José Geraldo Dias Pimentel, concorda que o novo código trouxe eficiência. Contudo, lembra que a relação entre síndico e morador necessita ser boa, para evitar que a situação seja resolvida pela Justiça. “É fazer uma administração mais participativa. Deixar claro, em assembleia, que os síndicos querem que os moradores não tenham problemas”, pondera.

Estratégias

As regras do CPC não impedem que normas sejam estipuladas em assembleias de condomínio. Porém, os gestores de condomínios não podem ir contra o que é previsto em lei, afirma o professor de direito da Universidade de Brasília (UnB) Guilherme Fernandes. “Na verdade, o ideal é mandar logo uma carta de cobrança ao morador. Mas como e quando alertar da dívida depende do que a assembleia decidir.”

Síndica de um prédio em Taguatinga Sul, a professora Luíza Batista, 45 anos, sempre procurou adotar medidas administrativas para conter a inadimplência do condomínio. Ela não cogita usar a nova lei. A taxa de inadimplência, que já havia chegado a 23%, com as medidas adotadas está, hoje, em 3%. Entre as estratégias que usou para reduzir a inadimplência, ela cita os comunicados constantes sobre a importância de ter os pagamentos em dia. “Essas ações foram mantidas. É preciso também deixar sempre claro o que está sendo feito, para que todos entendam como o dinheiro está sendo investido”, explica Luíza. “Quando um não paga o condomínio, todos têm prejuízo.”