Para fechar um contrato de aluguel, o inquilino precisa apresentar garantias ao locador. No Brasil, a modalidade mais comum é o fiador. Mas é possível contratar outras opções como o seguro-fiança e o depósito caução. Duas modalidades que tem crescido no Distrito Federal por causa da alta demanda de aluguéis de moradores vindos de outros estados que não possuem fiadores com imóveis no DF.
Atualmente, 22% dos domicílios são alugados, é o maior índice entre os estados brasileiros. Assim, por conta da quantidade de aluguéis e pelo fato de as opções ainda serem menos comuns, o locatário precisa intensificar a atenção ao fazer a escolha. Isso porque algumas imobiliárias acabam cometendo abusividades como a de exigir que a apólice seja feita com uma seguradora indicada por ela ou exigir um valor de caução acima do previsto em lei.
O inquilino deve ficar atento porque não existe consenso entre especialistas em direito imobiliário e as associações do consumidor sobre a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC) nos contratos de aluguel e serviços relacionados. “O consumidor deve ficar atento ao contrato, pesquisar na internet o histórico da imobiliária, ver qual garantia encaixa melhor com a sua situação. É bom analisar antes para evitar dor de cabeça depois”, afirma Maria Inês Dolci, coordenadora institucional da Proteste Associação de Consumidores.
O único entendimento é que, se o documento é firmado entre locador e locatário, não há relação de consumo, portanto, não pode ser amparado pelo CDC. Mas, se há o intermédio de uma imobiliária, a situação muda porque passa a existir a prestação de serviços. Nisso, começa-se outra polêmica. Segundo especialistas em direito imobiliário, a relação de consumo somente existe entre o locador e a imobiliária, uma vez que ele está pagando pelos serviços contratados “O locatário não tem relação de consumo com a imobiliária. A imobiliária presta serviço para o locador. Dessa forma, se o locatário não está satisfeito, o que ele pode fazer é deixar aquele contrato de aluguel”, afirma Marcelo Tapai, especialista em direito imobiliário. Segundo ele, a relação entre a imobiliária e o locatário ocorre por meio da Lei do Inquilinato.
As associações, como o Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor (Idec), possuem entendimento diferente. De acordo com o Idec, se tem o intermédio de uma imobiliária, existe a relação de consumo tanto para o locador quanto para o locatário, e, assim, pode ser aplicado o CDC. Ou seja, a imobiliária deve respeitar o direito à informação do consumidor/locatário e reparar eventuais danos ocorridos pela prestação de serviços.
A postura da Proteste Associação de Consumidores é mais ponderada. De acordo com a coordenadora institucional Maria Inês Dolci, a relação de aluguel não tem consumo. “Tanto que existe uma lei específica para essa modalidade”, explica.
Porém, ela ressalta que em situações específicas, que vão além do contrato de aluguel em si, o CDC pode ser aplicado. Entendimento parecido tem o Procon do Distrito Federal. “Como o Superior Tribunal de Justiça diz que não existe relação de consumo no aluguel, o Procon segue a mesma linha. O que é ruim em caso de abusividades contra o locatário, que fica vulnerável. A lei do inquilinato acabou ajudando mais o locador”, afirma Wagner Santos, diretor-geral do Procon.
Vulnerabilidade
Diante de tantas interpretações, o inquilino fica sem saber o que é considerado abusivo e a quem recorrer em caso de problemas. Tanto que a reportagem teve dificuldades para encontrar alguma pessoa que topasse dar entrevista e se identificar. Os inquilinos temem problemas futuros com os locadores e a imobiliária.
Uma consumidora da Asa Norte que preferiu não se identificar contou que foi renovar o contrato de aluguel do apartamento este ano e escolheu o seguro fiança como garantia. Na ocasião, a imobiliária indicou uma seguradora para firmar a apólice. A empresa sugerida pela imobiliária cobrava R$ 3,6 mil por ano. Ao fazer uma pesquisa de mercado, a consumidora encontrou uma seguradora que oferecia apólice similiar por R$ 1,84 mil.
Porém, quando foi sugerir à imobiliária a contratação da outra empresa, teve a negativa. Ela chegou a sugerir o depósito de três aluguéis adiantados, mas a imobiliária pediu o caução de R$ 20 mil, valor bem acima dos três aluguéis, que é o determinado pela Lei do Inquilinato.
“A imobiliária pode dar sugestões para o inquilino, mas não pode impor a seguradora a ser contratada. Por mais que o aluguel não seja uma relação de consumo, a contratação de uma seguradora é, e, portanto, vale o Código de Defesa. Portanto, trata-se de uma venda casada”, defende Maria Inês. Para Marcelo Tapai, o caso da consumidora não é uma venda casada. “No aluguel não tem relação de consumo, infelizmente, ela terá que procurar outra empresa”, explica.
Segundo Ovídio Maia, vice-presidente do Sindicato da Habitação do Distrito Federal (Secovi-DF), a Lei do Inquilinato é muito clara em relação as garantias e que as práticas de venda casada e de cauções acima do previsto em lei não são comuns no DF. “São casos pontuais. Não é a prática do mercado local. A imobiliária não pode impor uma corretora para o cliente. Ela tem que mostrar as opções. Agora, o mercado de seguro fiança é 90% dominado por uma única seguradora, mas aí é uma situação de mercado”, explica. Para Ovídio, o ideal é que o locatário faça os cálculos e comprometa apenas 25% de sua renda líquida com o aluguel para evitar problemas com o fiador.
Número
173.101
É a quantidade de domicílios alugados no DF.
O que diz a lei
A Lei do Inquilinato (8.245) é de 1991 e em 2009 passou por reformulações, que valem desde 2010. Entre as novidades, estava o limite de 45 dias para o inquilino deixar a residência em caso de despejo. O dono do imóvel, por sua vez, passou a ter mais garantias de pagamento do aluguel, o que contribuiu para a diminuição no pedido de fiadores. A reformulação da lei determinou que em contratos sem garantia – fiador ou seguro-fiança –, o inquilino que deixar de pagar o aluguel poderá ser obrigado a sair do imóvel em 15 dias. Com essa nova garantia, muitos proprietários deverão abrir mão da exigência de um fiador, facilitando a locação. A nova lei diz ainda que o fiador poderá deixar o contrato, caso haja separação do casal de inquilinos, morte do locatário ou ao fim do prazo inicial do contrato. Nesse caso, o fiador continuará responsável pela fiança durante o período de 120 dias após a notificação do locador. O inquilino tem o mesmo prazo para apresentar novo fiador.
ALUGUEL
>> Garantias mais comuns no Brasil:
Fiador: É a contratação mais comum no Brasil porque não tem custos para o inquilino, ele apresenta uma pessoa com imóvel quitado em seu nome na mesma cidade em que se pretende alugar o imóvel.
Seguro-fiança: É a modalidade que mais cresce no Brasil. O inquilino contrata uma operadora de seguros, à qual terá que pagar todo ano o valor, geralmente, equivalente a um mês de aluguel. A desvantagem é que esse valor não é ressarcido ao fim do contrato.
Depósito caução: É a opção menos aceita pelas imobiliárias. Trata-se de um depósito, no início do contrato, de até três meses de aluguel em uma conta poupança do locador. No fim do contrato, o dinheiro é devolvido ao inquilino com a correção monetária. A caução também pode ser feita com um automóvel, eletrodoméstico, outro imóvel e até mesmo com título de capitalização, devolvidos ao inquilino ao fim do contrato. Mas isso exige registro em cartório, encarecendo o processo.
>> Principais queixas em relação a aluguel:
1º Cobrança de despesas extraordinárias
2º Cobrança de multa acima do permitida pela legislação (atraso de pag. de prestação/ aluguel/ condomínio)
3º Cobrança de taxa indevida
4º Defeito e risco à saúde e segurança
5º Despejo por falta de pagamento
6º Dúvidas sobre cobranças
>> Quantidade de reclamações
2014: 63*
2013: 251
2012: 175
Fonte: Procon-DF
* Dados até 9 abril de 2014